CONSIDERAZIONI IN FATTO
In vista di un eventuale trasferimento per motivi di lavoro, Tizio veniva a conoscenza tramite la Società di mediazione Alfa, di un appartamento sito nel centro di Milano. Tizio, visitato l’ appartamento, sottoscriveva un preliminare di acquisto con Sempronio.
Tuttavia le due parti si riservavano, con accordo a parte, di non concludere il contratto definitivo in caso di mancato trasferimento nei tre mesi successivi.
In conseguenza dell’ effettivo mancato trasferimento, le parti risolvevano consensualmente il contratto preliminare.
La Società Alfa chiede il pagamento della provvigione dovuta in conseguenza dell’ attività di mediazione svolta.
CONSIDERAZIONI IN DIRITTO
Visto l’art. 1754 c.c. si ha mediazione quando un soggetto mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.
Secondo una giurisprudenza consolidata della Cassazione, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento d’incarico, essendo sufficiente che la parte abbia accettato, anche tacitamente, l’attività del mediatore (Cass. Sez. III, 14 aprile 2005 n. 7759). Affinché sorga il diritto al compenso è sufficiente che il mediatore abbia posto in contatto i soggetti interessati e che l’affare, per effetto del suo intervento, si sia concluso, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi della trattativa. La mera attività indirizzata al reperimento dell’altro contraente ovvero all’indicazione specifica dell’affare legittima, dunque, il diritto alla provvigione (Cass. Sez. III, 20 dicembre 2005, n. 28231).
Nel caso di specie la Società Alfa stava trattando un immobile verso il quale Tizio ha mostrato interesse. Si presume pertanto un’attività di mediazione da parte della Società Alfa.
Visionato l’immobile Tizio sottoscriveva un preliminare di compravendita con Sempronio.
Giurisprudenza e dottrina sono da sempre concordi nel ritenere il preliminare un vero e proprio contratto con il quale le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto definitivo.
Ciascuna delle parti che sottoscrive un preliminare d’acquisto, e si impegna perciò a vendere o a comprare un immobile, può pretendere in giudizio che il contratto sia eseguito, ai sensi dell’art. 2932 c.c.
Considerato che l’art. 1755 c. c. dispone che il diritto alla provvigione sorge alla conclusione dell’affare; considerato che per conclusione dell’affare si intende “un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto giuridico tra le parti, in virtù del quale sia costituito un vincolo che dà diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno” (Cass. 9 aprile 1984, n. 2277; Cass. Sez. III, 26 settembre 2005, n. 18779; Cass. Sez. III, 12 aprile 2005, n. 7519; Cass. Sez III, 19 ottobre 2007, n. 22000); considerato che al preliminare si applica l’art. 2932 c.c., si può sostenere che stipulazione di un contratto preliminare di vendita immobiliare è sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, senza doversi attendere la conclusione del contratto definitivo (C. Cass., 9 ottobre 2001, n. 12361; Cass. Sez. III, 8 agosto 2002, n. 12022).
A nulla rileva la circostanza per cui le parti, avvalendosi della condizione risolutiva espressamente stabilita in un atto separato, abbiano consensualmente risolto il preliminare.
Il secondo comma dell’art. 1458 c.c. stabilisce, infatti, che la risoluzione, anche se espressamente pattuita, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi. Secondo quanto stabilito dalla Cassazione, nel caso in cui il promettente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché tale facoltà integra una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione (Cass. Sez. III, 6 agosto 2004, n. 15161).
CONCLUSIONI
Per le ragioni sopra esplicate si richiede il pagamento della provvigione ex art. 1755.2 c.c. , come integrato dall’art. 6.2 della l. 39/1989. Non avendo rilevato il valore dell’immobile si richiede in via istruttoria la nomina di un consulente tecnico d’ufficio per la determinazione del valore dell’immobile e la conseguente determinazione della provvigione dovuta. A questo proposito, non avendo rilevato alcun patto relativo alla provvigione, si richiede la sua liquidazione, in conformità ai valori stabiliti dalla Raccolta Provinciale degli Usi 2005, Titolo III, Capitolo I, art. 1, redatte dalla Camera di commercio di Milano.
Si richiedono inoltre, a titolo di danno ex art. 1224, gli interessi legali dal giorno della domanda giudiziale al saldo, in quanto il convenuto non è stato costituito in mora e, come statuito dalla Suprema Corte, il credito per provvigioni non è qualificabile come avente ad oggetto una somma di denaro da adempiersi al domicilio del creditore, ex art. 1182 comma 3 c.c., e, pertanto, produce interessi dalla domanda giudiziale. (Cass. Civ. sez. un., 30 marzo 1983 , n. 2318).
Si richiede, in via subordinata al rigetto della domanda principale, la condanna al pagamento delle spese sostenute dall’agenzia a titolo di rimborso spese ex art. 1756 che sorge nell’ipotesi in cui, indipendentemente dal motivo, l’affare non sia stato concluso e copre ogni possibile ipotesi di mancata conclusione del contratto tra le persone messe in relazione dal mediatore, ivi ricompresa quella dell’esistenza di una causa d’invalidità del contratto (Cass. civ. , sez. III, 24 maggio 2002 , n. 7630, 09 marzo 2006 , n. 5095, 18 luglio 2003 , n. 11244).
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